6306 Sayılı Kanun Kapsamında Karar Alma Süreçleri ve Satış İşlemleri Üzerine Kentsel Dönüşüm ve İnşaat Hukuku Uzmanı Arabulucu Avukat Cihat DEMİRBAĞ’a sizler için sorduk.

endoğruhaber.com: Cihat Bey, 09/11/2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ yapılan yeni değişiklikler nelerdir? 

Av. Cihat Demirbağ: Evet, 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler oldukça önemli. Özellikle 6306 sayılı Kanun’un değişik 6’ncı maddesi üzerinde durmak gerekiyor. 

6306 sayılı Kanun’un değişik 6’ncı maddesinin birinci fıkrasında;

“……. riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.” 

denilmekte. Yani 2/3 çoğunluk yerini salt çoğunluğa yani halk söylemi ile %51’e bırakmış oldu. 

Yine bir diğer önemli husus ise yapıma ve ruhsat alımına ilişkin işlemler için de salt çoğunlukla alınan kararla hareket edilmesidir. Aynı madde de;

“……. Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler/kurum ve kuruluşlar nezdinde, maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır.”

şeklinde değişiklikler yapıldı.

Yine tebligat ve ilan ile ilgili değişiklikler çok dikkat çekici onu da ayrıca ele alalım. Bir de bakanlık bir çok yetki ve görevlerini artık oluşturduğu başkanlığa devretti. İşte bu dört husus yeni değişikliğin en parlayan noktalarıdır.

endoğruhaber.com: Bu kararların alınması ve uygulanması sürecinde önemli hususlar nelerdir?

Av. Cihat Demirbağ: Paydaşların salt çoğunluğu ile alınan kararların uygulanabilmesi için, bu kararların imzalı karar tutanağı veya vekaletname/sözleşme örnekleri ile idareye sunulması gerekiyor. Karara katılmayan paydaşların arsa payları, Başkanlıkça belirlenen rayiç değeri üzerinden açık artırma usulü ile anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılabilir. Eğer bu paylar satılamazsa, TOKİ veya ilgili idare tarafından satın alınabilir. Ayrıca, karara katılmayan malikler için tebligat sürecinin de belirli kurallara göre yapılması zorunlu.

Şöyle ki; uygulama yönetmeliği ve genelgeye göre; 

“Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.”

Yani paydaşlara verilen bir öncelik olduğu bu düzenleme ile daha da ön plana çıktı. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanıyor. 

Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapu tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunlu hale geldi. 

Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildiriliyor. Burada da muhtarlıklara yeni bir iş/görev çıktığını görüyoruz. Ama şu aşamada muhtarlar henüz bu konulara hazır değillerse de önümüzdeki 1-2 ay içinde bu uygulama önem kazanacaktır. Çünkü büyük dönüşüm alanlarında tebligat maliyetleri küçümsenecek gibi değil.  

endoğruhaber.com: Tebligat süreçleri nasıl işliyor?

Av. Cihat Demirbağ: Yeni düzenlemeler kapsamında en önemli husus zaten tebligat süreçleri hakkında oldu. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta ilan edilerek bildirilir, hale geldi. 

İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü artık bildirim yapılmış sayılıyor. 

Yapılan bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilmek zorunda. 

Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/idarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacak ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılacak. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır..

Yine bu süreçlerde muhtarlıklara dağıtılan genelgelerde bazı ek evraklar var. Ek-8 ve Ek-9 olarak isimlendirilip numaralarandırılan Uzlaşma Bildirim Formları kullanılacak. Bu formlar ARAAD bilgi sisteminden temin edilip ve ilan edilecek muhtarlığa teslim edilecek.

endoğruhaber.com: Peki ARAAD Bilgi Sistemi Nedir?

Av. Cihat Demirbağ: ARAAD Bilgi Sistemi (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Bilgi Sistemi), Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin planlanması, yürütülmesi ve takip edilmesi amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından geliştirilen bir bilgi sistem. Bu sistem, afet riski altındaki alanların belirlenmesi, riskli yapıların tespiti, proje yönetimi, raporlama ve vatandaş katılımını sağlamak gibi işlevlere sahip. ARAAD, projelerin şeffaf ve hesap verebilir bir şekilde yönetilmesini amaçlıyor ve tüm süreçlerde ilgili kamu kurumları, yerel yönetimler ve vatandaşlar arasında bilgi paylaşımını sağlıyor. Ama adaleti sağlamak için bence başkanlığın bazı prensipler de belirlemesi gerekiyor. Zira bazen insanlar süreçlere karşı olduğundan değil, hakim durumun kötüye kullanılması ile sözleşmede uğradıkları adaletsizliklere isyan ediyor. Bazı temel prensipler koyulması, şerefiye dağıtımının adil kriterlere bağlanması çok faydalı olacaktır.Kamunun yargı maliyetleri ve iş yükü de hafifleyecektir.

endoğruhaber.com: Bu süreçte karşılaşılabilecek zorluklar nelerdir?

Av. Cihat Demirbağ: En büyük zorluklardan biri, paydaşların salt çoğunluğuyla alınan kararların tüm paydaşlara etkin bir şekilde iletilmesidir. Ayrıca, karara katılmayan paydaşların arsa paylarının satış işlemlerinin doğru bir şekilde yürütülmesi de önemli. Bu süreçte yapılan tüm işlemlerin ARAAD bilgi sistemi üzerinden yürütülmesi zorunluluğu ve Muhtarlıkta ilan yapabilmek çok iyi oldu. 

endoğruhaber.com: Son olarak, bu yeni düzenlemelerin gayrimenkul sektörü üzerindeki etkileri neler olabilir?

Av. Cihat Demirbağ:  Bu düzenlemeler, riskli yapıların dönüşüm sürecini hızlandırmayı ve daha etkin bir şekilde yürütmeyi amaçlıyor. Paydaşlar arasında anlaşmazlıkların çözümü ve işlemlerin şeffaf bir şekilde yürütülmesi açısından da olumlu etkileri olacaktır. Ancak, tüm bu süreçlerin doğru yönetilmesi ve paydaşların bilgilendirilmesi büyük önem taşıyor. Şöyle ki kentsel dönüşümün gayrimenkul sektörü üzerindeki etkileri çok büyük mültecilerin etkisi, vatandaşlık satışının etkisi, kısa süre içinde yüksek döviz kuru artışları, faizler, üretim maliyetlerinin artması, firmaların yeterliliklerinin ehliyet sınıflarına göre planlanması gibi bir çok etki ile kentsel dönüşümün kendisi de hızlı değişim ve dönüşümler yaşıyor. Bu süreç, kira fiyatlarının yoğun dönüşüm bölgelerinde fahiş artışlarına sebep olmuştu bir de ekonomik daralmalar ve faizler ile döviz kurlarının durumu insanları gayrimenkul yatırımları ile kendini emniyette alma hissine itti. İşte tüm bu süreçlerde artan kiralar, gayrimenkul fiyatlarını etkiledi,  orta sınıf kiracıları şehir merkezinden uzak, uygun fiyatlı bölgelere itti. Bu durum, Kartal, Pendik, Tuzla ve Beylikdüzü gibi dış çemberlerdeki bölgelerde emlak fiyatlarının yükselmesine yeni şehir yapılanmalarına yeni büyük caddelerin oluşumuna itti. Ancak kentsel dönüşüm hala yerinde dönüşümlerle devam ediyor oluşu yeni yerleşim alanları oluşurken altyapı imkanları hala yetersiz kalıyor. Kamunun trafik ve altyapı sorunlarına vizyoner yaklaşımlar geliştirmesi hala önemini koruyan bir durum. Otopark sorunu büyümeye devam ediyor. Ayrıca tüm bu sebeplerle şehir merkezindeki daire fiyatlarının yüksekliği, yatırımcıları bu dış çemberlerdeki uygun fiyatlı konutlara yöneltti. Bu değişim, İstanbul’un yatırım bölgelerini de etkiledi.